Haus verkaufen in Erlangen
Ein Haus ist zwei Dinge auf einmal: ein Gebäude und ein Grundstück. Beide werden getrennt bewertet, und bei beiden hängen Pflichten daran, die Käufer einpreisen. Wir machen das transparent, bevor jemand ein Gebot abgibt.
Das Grundstück verkaufen Sie mit, auch wenn Sie nur ans Haus denken
Bei einem Einfamilienhaus in Erlangen macht der Bodenwert oft den größeren Teil des Preises aus, gerade bei älteren Gebäuden. Ein Haus von 1968 mit unsaniertem Zuschnitt auf einem großen Grundstück in Sieglitzhof wird anders gerechnet als dasselbe Gebäude auf einem schmalen Zuschnitt in einer Reihenhauszeile.
Für den Bodenwert zählen Fläche, Zuschnitt, Erschließung und der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Stadt Erlangen führt und der über das Informationssystem BORIS Bayern öffentlich einsehbar ist. Dazu kommt die Frage, ob sich das Grundstück teilen oder nachverdichten lässt. Wo das geht, kaufen andere Interessenten und zu anderen Preisen.
Und es zählt, was im Grundbuch in Abteilung II steht. Ein Wegerecht für den Nachbarn, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine Baulast, von der niemand mehr wusste, ändert den Wert und muss im Exposé stehen. Wer solche Punkte erst im Notartermin erfährt, verhandelt neu.
Was Sie von uns bekommen
- Getrennte Einschätzung von Bodenwert und Gebäudewert, damit Sie beides nachvollziehen
- Beschaffung der Unterlagen bei Grundbuchamt, Bauaufsicht und Katasteramt
- Eine Einschätzung, welche Sanierungspflichten auf den Käufer zukommen und was das im Preis bedeutet
- Klärung, ob eine Grundstücksteilung im Raum steht, bevor wir einen Preis ansetzen
- Bonitätsprüfung der Interessenten, bevor Sie zum Notar gehen
Was Sie zusammentragen müssen, und wo es liegt
Beim Hausverkauf kommt das meiste von Ämtern, nicht von einer Verwaltung. Das dauert länger, lässt sich aber parallel erledigen, wenn man früh anfängt.
| Unterlage | Woher | Wozu |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug, aktuell | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Eigentum, Grundschulden, Wege- und Wohnrechte |
| Flurkarte oder Liegenschaftskarte | Vermessungsamt | Lage und Zuschnitt des Grundstücks |
| Baugenehmigung und Bauzeichnungen | Bauakte der Stadt Erlangen | Beweist, dass alles genehmigt ist, auch der Anbau von 1989 |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Bauakte oder Architekt | Grundlage jeder Angabe pro Quadratmeter |
| Energieausweis | Aussteller nach GEG | Pflicht, siehe unten |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsicht | Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen |
| Altlastenauskunft | Umweltamt, Kataster | Relevant bei alten Öltanks und früherer gewerblicher Nutzung |
| Nachweise über Modernisierungen | Sie selbst, Handwerkerrechnungen | Belegen, was Sie investiert haben, und rechtfertigen den Preis |
| Bei Erbfall: Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll | Nachlassgericht | Nötig für die Grundbuchberichtigung vor dem Verkauf |
Zwei Pflichten, die viele Verkäufer übersehen
Energieausweis, unaufgefordert
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung von sich aus vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. Die Kennwerte gehören außerdem in jede Anzeige. Wer das versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die das Gesetz ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vorsieht. Die Beschaffung dauert je nach Ausweisart wenige Tage bis mehrere Wochen, also nichts, was man am Tag der ersten Besichtigung anstößt.
Was der Käufer binnen zwei Jahren erfüllen muss
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Nachrüstpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen sind, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch alter Heizkessel. Der Käufer rechnet diese Kosten in sein Gebot ein, ob Sie das Thema ansprechen oder nicht. Wer die Lage kennt und offen benennt, verhandelt einmal. Wer wartet, bis der Gutachter des Käufers es findet, verhandelt noch einmal von vorn, und dann aus der schwächeren Position.
Sanieren oder nicht sanieren? Die ehrliche Antwort lautet meistens: nicht vor dem Verkauf. Eine neue Heizung spielt den Einbaupreis selten voll wieder ein, und Käufer wählen ihre Technik gern selbst. Was sich dagegen lohnt, ist die günstige Hälfte: entrümpeln, Garten in Ordnung bringen, tropfende Hähne und klemmende Fenster reparieren, und die Unterlagen vollständig auf den Tisch legen. Wir sagen Ihnen bei der Besichtigung, welche Maßnahme sich in Ihrem Fall rechnet und welche nur Geld kostet.
So läuft der Verkauf ab
Wert einschätzen
Boden und Gebäude getrennt, danach der Abgleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen in der Lage.
Grundbuch und Ämter
Auszug, Flurkarte, Bauakte, Baulasten. Der längste Posten im Zeitplan, deshalb zuerst.
Aufbereiten
Fotos bei gutem Licht, Grundriss, Exposé. Leere Räume möblieren wir digital.
Besichtigen
Einzeltermine. Wer kommt, hat vorher gesagt, wie er finanziert. Das erspart Ihnen Publikumsverkehr.
Notar und Übergabe
Finanzierung prüfen, beurkunden, Zahlung abwarten, Zählerstände aufnehmen, Schlüssel übergeben.
Wo in Erlangen Häuser verkauft werden
Der Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern liegt in Erlangen vor allem außerhalb des Zentrums: Sieglitzhof und die Buckenhofer Siedlung im Osten, Dechsendorf und Häusling im Westen, dazu Tennenlohe, Eltersdorf und Frauenaurach im Süden. Im direkten Umland kommen Buckenhof, Uttenreuth, Spardorf, Marloffstein, Bubenreuth und Baiersdorf dazu, die für viele Käufer zum selben Suchraum gehören.
Die Nachfrage speist sich in Erlangen weniger aus Spekulation als aus Arbeitsplätzen. Das Universitätsklinikum, die Friedrich-Alexander-Universität und die Siemens-Standorte ziehen Menschen an, die bleiben wollen und entsprechend kaufen. Das macht den Markt stabil, aber auch informiert: Ein zu hoch angesetzter Startpreis wird nicht ausgesessen, er wird ignoriert.
Wir arbeiten mit den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses und mit Kaufpreisen, die wir aus eigenen Abschlüssen kennen. Zahlen, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht, auch nicht als grobe Hausnummer.
Steuern und Nebenkosten
Spekulationssteuer. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Wer das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, ist befreit. Die Frist läuft taggenau ab Beurkundung, nicht ab Übergabe. Für die verbindliche Auskunft fragen Sie bitte Ihre Steuerberatung, dazu dürfen wir nicht beraten.
Provision. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Dezember 2020 der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656c und 656d BGB. Verkäufer und Käufer tragen die Provision je zur Hälfte, eine einseitige Abwälzung ist unwirksam. Der Maklervertrag braucht die Textform.
Nebenkosten des Käufers. Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 Prozent, dazu Notar und Grundbuch. Das zahlt zwar der Käufer, es begrenzt aber sein Budget und damit Ihren erzielbaren Preis. Wer das mitdenkt, setzt realistischer an.
Geht es um eine Eigentumswohnung statt um ein Haus, finden Sie das Passende auf Wohnung verkaufen in Erlangen. Sind Sie noch unentschieden, fangen Sie mit der kostenlosen Bewertung an.
Fragen zum Hausverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung mit Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Je nach Objekt kommen Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster dazu. Vieles davon liegt bei der Stadt und muss beantragt werden, deshalb fangen wir damit an.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja. Nach § 80 Gebäudeenergiegesetz muss er spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden, die Kennwerte gehören in jede Anzeige. Wird das versäumt, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro nach § 108 GEG.
Muss der Käufer nach dem Kauf sanieren?
Möglicherweise. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das Gebäudeenergiegesetz Nachrüstpflichten vor, die bei einem Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren zu erfüllen sind, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch alter Heizkessel. Was konkret gilt, hängt vom Baujahr und vom bisherigen Zustand ab. Wir schauen uns das bei der Besichtigung an, damit Sie es im Gespräch von sich aus nennen können.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?
Große Maßnahmen selten. Eine neue Heizung oder ein neues Bad spielen den Einbaupreis kaum voll wieder ein, und viele Käufer wollen ohnehin selbst gestalten. Was sich lohnt, ist günstig: entrümpeln, malern, Garten in Ordnung bringen, Kleinschäden beheben. Bei leerstehenden Häusern ersetzt virtuelles Homestaging die teure Zwischenmöblierung.
Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft. Was gilt?
Verkaufen können Sie nur einstimmig, alle Miterben müssen im Kaufvertrag mitwirken. Vor dem Verkauf ist eine Grundbuchberichtigung nötig, dafür genügt ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Eine neutrale Wertermittlung hilft in dieser Lage besonders, weil sie der Diskussion unter den Erben eine gemeinsame Zahl gibt, über die niemand streiten muss.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Erlangen?
Drei bis fünf Monate von der Beauftragung bis zur Beurkundung sind realistisch. Der größte Zeitfresser ist die Unterlagenbeschaffung bei Ämtern, vor allem Auszüge aus der Bauakte. Zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe liegen je nach Finanzierung noch einmal vier bis acht Wochen.
Erst die Zahl, dann die Entscheidung
Wir sehen uns Haus und Grundstück an und nennen Ihnen eine Spanne, die Sie nachvollziehen können. Kostenlos und ohne Verpflichtung.