Was ist Ihre Immobilie in Erlangen wert?
Wir schauen uns Ihre Immobilie persönlich an und nennen Ihnen eine Preisspanne, die Sie nachvollziehen können. Auf Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise, nicht auf Basis eines Rechners.
Warum eine Zahl aus dem Internet selten stimmt
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten für ganze Postleitzahlgebiete. Sie wissen nicht, ob Ihre Wohnung nach Süden liegt oder auf die Straße, ob die Fenster von 1998 sind oder von 2021, ob im letzten Jahr eine Sonderumlage für die Fassade beschlossen wurde und ob der Grundriss funktioniert oder nur Fläche hat.
Genau diese Punkte machen in Erlangen den Unterschied. Innerhalb des Postleitzahlgebiets 91054 liegen Adressen am Burgberg und Wohnblöcke aus den siebziger Jahren. Ein Durchschnittswert über beides zusammen hilft niemandem weiter.
Deshalb kommen wir vorbei. Eine Stunde vor Ort ersetzt jede Schätzung aus der Ferne. Und weil wir wissen, dass Sie am Ende vielleicht gar nicht verkaufen wollen, kostet Sie das nichts.
Was Sie von uns bekommen
- Eine Preisspanne mit Ober- und Untergrenze, nicht eine einzelne Wunschzahl
- Die Vergleichsobjekte, auf denen die Einschätzung beruht
- Eine realistische Einschätzung, wie lange die Vermarktung dauern wird
- Hinweise darauf, welche kleinen Maßnahmen den Preis spürbar heben, und welche nicht
- Eine ehrliche Aussage, wenn der aktuelle Zeitpunkt für einen Verkauf ungünstig ist
So läuft die Bewertung ab
Anfrage
Sie schildern kurz, um welche Immobilie es geht. Zwei Minuten über das Formular oder ein Anruf.
Termin vor Ort
Wir sehen uns das Objekt an, etwa eine Stunde. Zustand, Schnitt, Lage, Ausstattung, Unterlagen.
Vergleichsanalyse
Abgleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage.
Ihre Einschätzung
Schriftlich, mit Preisspanne, Begründung und Vermarktungsdauer. In der Regel binnen einer Woche.
Die drei anerkannten Bewertungsverfahren
Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei, und in der Praxis werden sie oft kombiniert.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Das ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in Erlangen das übliche Verfahren, weil genügend Vergleichsfälle vorliegen.
Sachwertverfahren
Hier zählen die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Üblich bei Einfamilienhäusern, für die es zu wenige echte Vergleichsfälle gibt, etwa bei besonderer Architektur.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich ist der nachhaltig erzielbare Mietertrag. Das Verfahren gilt für Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen, also überall dort, wo die Rendite den Kaufpreis bestimmt.
Marktwerteinschätzung oder Verkehrswertgutachten? Für den Verkauf genügt in aller Regel unsere kostenlose Marktwerteinschätzung. Ein förmliches Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch brauchen Sie, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder eine Erbengemeinschaft ein belastbares Dokument verlangt. Das erstellt ein zertifizierter Sachverständiger und es ist kostenpflichtig. Wir sagen Ihnen im Gespräch, was in Ihrem Fall nötig ist, und vermitteln bei Bedarf weiter.
Was den Wert Ihrer Immobilie in Erlangen bewegt
| Faktor | Einfluss | Beeinflussbar |
|---|---|---|
| Mikrolage, also Straße und direkte Nachbarschaft | sehr hoch | nein |
| Baujahr und energetischer Zustand | hoch, steigend seit dem Gebäudeenergiegesetz | teilweise |
| Grundriss und Nutzbarkeit der Fläche | hoch | teilweise |
| Zustand von Bad und Küche | mittel bis hoch | ja |
| Beschlossene Sanierungen und Rücklage der Gemeinschaft | hoch bei Eigentumswohnungen | nein |
| Stellplatz oder Garage | mittel, in der Innenstadt hoch | nein |
| Balkon, Terrasse, Garten | mittel bis hoch | nein |
| Aufbereitung und Präsentation im Exposé | mittel, wirkt auf Nachfrage und Verhandlung | ja |
| Angesetzter Startpreis | sehr hoch für das Endergebnis | ja |
Die letzte Zeile wird am häufigsten unterschätzt. Ein zu hoch angesetzter Startpreis kostet am Ende mehr als jede fehlende Renovierung, weil ein Objekt mit langer Standzeit im Portal als Problemfall gelesen wird.
Fragen zur Immobilienbewertung
Ist die Immobilienbewertung wirklich kostenlos?
Ja. Die Marktwerteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn daraus kein Auftrag entsteht. Kostenpflichtig ist nur ein förmliches Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch, das Sie für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung brauchen.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwerteinschätzung und Verkehrswertgutachten?
Die Marktwerteinschätzung ist eine fundierte Preisempfehlung für den Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten ist ein förmliches Dokument nach § 194 Baugesetzbuch, das ein zertifizierter Sachverständiger erstellt und das vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt wird. Für den normalen Verkauf brauchen Sie das nicht.
Wie genau sind Online-Rechner für Immobilienwerte?
Sie liefern eine grobe Orientierung und nicht mehr. Ein Rechner kennt weder Zustand noch Grundriss, weder Ausrichtung noch Sanierungsstand noch die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft. In Erlangen liegen die Preise innerhalb desselben Postleitzahlgebiets deutlich auseinander, was solche Werte zusätzlich unschärfer macht.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Wohnfläche, Baujahr und die grobe Ausstattung. Für eine belastbare Bewertung sind Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung sowie die letzte Hausgeldabrechnung hilfreich. Wenn etwas fehlt, ist das kein Hindernis, wir wissen, wo man es bekommt.
Wie lange dauert die Bewertung?
Den Termin vereinbaren wir in der Regel innerhalb weniger Tage, die Besichtigung dauert etwa eine Stunde. Die schriftliche Einschätzung bekommen Sie üblicherweise innerhalb einer Woche nach dem Termin.
Muss ich Sie danach beauftragen?
Nein. Es gibt keinen Vertrag, keine Bindung und keine Folgekosten. Wenn Sie die Einschätzung nur für sich brauchen, ist das völlig in Ordnung. Wir gehen davon aus, dass Sie sich melden, wenn es so weit ist.
Zwei Minuten für eine belastbare Zahl
Sie sagen uns, worum es geht. Den Rest übernehmen wir. Kostenlos und ohne Verpflichtung.