Wohnung verkaufen in Erlangen
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet selten der Grundriss über den Preis, sondern die Papierlage der Gemeinschaft. Wir sagen Ihnen vorher, was Käufer und Banken sehen wollen, statt es im Notartermin zu merken.
Warum der Wohnungsverkauf anders läuft als der Hausverkauf
Wer ein Haus verkauft, verkauft eine abgeschlossene Sache. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft einen Anteil an einer Gemeinschaft, und diese Gemeinschaft hat eine Geschichte: beschlossene Sanierungen, aufgeschobene Sanierungen, eine Rücklage, die entweder trägt oder eben nicht.
Genau danach fragt jeder gut beratene Käufer, und spätestens seine Bank fragt ohnehin. Wir haben in Erlangen erlebt, dass ein Kaufvertrag zwei Wochen vor dem Notartermin gescheitert ist, weil ein Protokoll fehlte, in dem eine Sonderumlage für die Fassade stand. Nicht die Sonderumlage war das Problem, sondern dass sie zu spät auf den Tisch kam.
Deshalb stellen wir die Unterlagen zusammen, bevor die Wohnung online geht. Das kostet am Anfang zwei Wochen und spart am Ende oft zwei Monate.
Was Sie von uns bekommen
- Eine Preiseinschätzung auf Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise, nicht aus einem Rechner
- Die vollständige Beschaffung der WEG-Unterlagen, auch bei schwer erreichbaren Verwaltungen
- Eine klare Aussage, ob sich der Verkauf vermietet oder frei mehr lohnt
- Virtuelles Homestaging, wenn die Wohnung leer steht und kleiner wirkt, als sie ist
- Bonitätsprüfung der Interessenten, bevor wir Ihnen den Notartermin vorschlagen
Diese Unterlagen verlangt die Bank Ihres Käufers
Der häufigste Grund für einen geplatzten Wohnungsverkauf ist kein Preisstreit, sondern eine Finanzierung, die nicht durchgeht, weil Papiere fehlen. Diese Liste ist der Standard.
| Unterlage | Woher | Warum sie verlangt wird |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Grundbuchamt oder Verwaltung | Legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gehört |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | Verwaltung | Zeigen beschlossene und aufgeschobene Sanierungen |
| Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan | Verwaltung | Laufende Kosten, die der Käufer einkalkulieren muss |
| Nachweis der Instandhaltungsrücklage | Verwaltung | Trägt die Gemeinschaft anstehende Maßnahmen aus eigener Kraft? |
| Grundbuchauszug, aktuell | Grundbuchamt Erlangen | Eigentum, Lasten, Wege- und Wohnrechte |
| Energieausweis | Aussteller oder Verwaltung | Pflicht, muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen |
| Grundriss und Wohnflächenberechnung | Bauakte, Verwaltung, Architekt | Grundlage jeder Preisangabe pro Quadratmeter |
| Beschlusssammlung | Verwaltung | Gültige Beschlüsse der Gemeinschaft auf einen Blick |
| Bei Vermietung: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung | Sie selbst | Bestimmt Rendite und Kündigungsmöglichkeiten des Käufers |
Verwaltungen brauchen für die Zusammenstellung erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen und stellen dafür teils Gebühren in Rechnung. Deshalb fordern wir die Unterlagen an dem Tag an, an dem wir den Auftrag bekommen, und nicht erst, wenn der erste Interessent danach fragt.
Vermietete Wohnung: was in Erlangen seit 2026 gilt
Kauf bricht nicht Miete
Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle. Sie müssen vor dem Verkauf niemandem kündigen, und Sie dürfen es aus Anlass des Verkaufs auch nicht.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, darf der Mieter zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Er muss darüber informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit.
Sperrfrist zehn Jahre
Erlangen steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Nach Umwandlung und Verkauf kann der Käufer erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen, nicht nach drei.
Was das praktisch für Ihren Preis bedeutet. Die verlängerte Sperrfrist nimmt Ihnen die Gruppe der Käufer weg, die selbst einziehen wollen, und das ist in Erlangen die zahlungskräftigste. Übrig bleiben Kapitalanleger, die nicht nach Wohnwert rechnen, sondern nach Rendite. Ob sich der Verkauf im vermieteten Zustand trotzdem lohnt oder ob es sinnvoller ist, einen ohnehin geplanten Auszug abzuwarten, lässt sich nur am konkreten Fall beantworten. Wir rechnen Ihnen beide Wege durch, bevor Sie sich festlegen.
So läuft der Verkauf ab
Wert einschätzen
Eine Stunde vor Ort, danach der Abgleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen im selben Viertel.
Unterlagen holen
Wir fordern bei der Verwaltung an, was Käufer und Banken sehen wollen. Das dauert, deshalb früh.
Aufbereiten
Fotos, Grundriss, Exposé. Steht die Wohnung leer, möblieren wir sie digital, statt sie kalt zu zeigen.
Besichtigen
Einzeltermine statt Massenbesichtigung. Wer kommt, hat vorher gesagt, wie er finanziert.
Notar und Übergabe
Finanzierungsbestätigung prüfen, beurkunden, Zahlung abwarten, Zählerstände aufnehmen, übergeben.
Wohnungsmarkt Erlangen: was die Lage im Einzelfall ausmacht
Erlangen ist für seine Größe ein ungewöhnlich stabiler Markt. Das Universitätsklinikum, die Friedrich-Alexander-Universität und die Siemens-Standorte sorgen für eine Nachfrage, die weniger konjunkturabhängig ist als in vergleichbaren Städten. Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer heißt das vor allem eines: Der Markt verzeiht einen zu hohen Startpreis nicht, weil er informiert ist.
Innerhalb der Stadt liegen die Unterschiede eng beieinander und trotzdem weit auseinander. Eine sanierte Altbauwohnung am Anger wird anders bewertet als eine Wohnung gleicher Größe im Röthelheimpark, und beide anders als ein Objekt in Büchenbach oder Bruck. Entscheidend sind selten die Postleitzahl, sondern Stockwerk, Ausrichtung, Aufzug, Stellplatz und die Frage, ob die Gemeinschaft ihre Hausaufgaben gemacht hat.
Belastbare Bodenrichtwerte für Erlangen führt der Gutachterausschuss der Stadt, öffentlich einsehbar über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Bayern. Wir arbeiten mit diesen Werten und mit den Kaufpreisen, die wir aus eigenen Abschlüssen kennen. Zahlen, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Die drei teuersten Fehler
- Zu hoher Startpreis. Eine Wohnung mit langer Standzeit wird im Portal als Problemfall gelesen. Was danach an Nachlass nötig wird, übersteigt fast immer das, was ein realistischer Startpreis gekostet hätte.
- Unterlagen erst auf Nachfrage. Wer die Teilungserklärung sucht, während der Interessent wartet, verliert den Interessenten.
- Sanierungsstau verschweigen. Beschlossene Sonderumlagen kommen spätestens beim Notar auf den Tisch. Wer sie früh nennt, verhandelt einmal. Wer sie spät nennt, verhandelt alles noch einmal.
Sie überlegen noch, ob Sie überhaupt verkaufen? Dann fangen Sie mit der kostenlosen Bewertung an. Geht es um ein Haus statt um eine Wohnung, steht das Passende auf der Seite Haus verkaufen in Erlangen.
Fragen zum Wohnungsverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis verlangen Käufer und finanzierende Banken die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung und den Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Fehlt eines dieser Papiere, verzögert sich die Finanzierungszusage, häufig um mehrere Wochen.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, und Sie müssen dem Mieter dafür nicht kündigen. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Zu prüfen sind das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Sperrfrist nach § 577a BGB, die in Erlangen seit dem 1. Januar 2026 zehn Jahre beträgt.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Eine vollständige Renovierung spielt den Betrag selten wieder ein, weil Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack umbauen. Was sich lohnt, ist die günstige Hälfte: entrümpeln, malern, tropfende Hähne und klemmende Fenster reparieren. Steht die Wohnung leer, ersetzt virtuelles Homestaging die teure Zwischenmöblierung.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Verkauf an einen Verbraucher gilt seit Dezember 2020 der Teilungsgrundsatz nach den §§ 656c und 656d BGB: Verkäufer und Käufer tragen die Provision je zur Hälfte, eine einseitige Abwälzung auf den Käufer ist unwirksam. Der Maklervertrag braucht außerdem die Textform, ein Handschlag genügt nicht.
Fällt Spekulationssteuer an?
Nur bei weniger als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf, und nur, wenn Sie die Wohnung nicht selbst bewohnt haben. Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hat, ist nach § 23 EStG befreit. Die Frist läuft taggenau ab Beurkundung, nicht ab Übergabe. Für die verbindliche Auskunft fragen Sie bitte Ihre Steuerberatung, wir dürfen dazu nicht beraten.
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in Erlangen?
Von der Beauftragung bis zur Beurkundung sind zwei bis vier Monate realistisch, wenn die Unterlagen vorliegen. Der längste einzelne Posten ist regelmäßig die Verwaltung, die für die Zusammenstellung zwei bis sechs Wochen braucht. Zwischen Beurkundung und Übergabe liegen je nach Finanzierung noch einmal vier bis acht Wochen.
Erst die Zahl, dann die Entscheidung
Sie sagen uns, um welche Wohnung es geht. Wir sehen sie uns an und nennen Ihnen eine Spanne, die Sie nachvollziehen können. Kostenlos und ohne Verpflichtung.